Como em qualquer negócio, na construção civil é esperado que um projeto, ao final do seu desenvolvimento e venda, gere um lucro para o empreendedor. E assim como em outros negócios, todos os custos e despesas devem ser inseridos no cálculo para levantamento da margem e custos. E é neste ponto que entra o BDI. Neste texto, vou explicar rapidamente o que é o BDI e como calcular para a sua obra!
Definição de BDI
BDI significa Budget Difference Income ou Benefícios e Despesas Indiretas, em protuguês. Ao calcular o BDI será gerado um índice que representa o quanto deve ser adicionado ao custo direto do empreendimento para que todas as despesas sejam quitadas e que o projeto gere lucro.
Como Calcular o BDI
Para realizar o cálculo, é importante entender quais são os componentes que fazem parte. A primeira diferenciação é sobre custos diretos e custos indiretos:
Custos diretos: São todos aqueles custos relacionados diretamente com o custo de execução da obra, ou seja, material, mão de obra, equipamentos utilizados no processo, desperdícios de materiais e encargos trabalhistas dos trabalhadores da obra.
Custos indiretos: são os custos que não estão relacionados diretamente à construção, mas fazem parte do negócio da construtora, como os custos da administração central, custos com manutenção e suporte para a equipe de obra, despesas financeiras, seguro...
Com essa separação dos custos definida, podemos seguir para o cálculo efetivamente. A fórmula empregada no cálculo pode variar de acordo com a necessidade de cada projeto, afinal cada construtora pode ter uma separação de custos distinta. Mas, a fórmula recomendada pelo Instituto Brasileiro de Engenharia de Custos (IBEC) é a seguinte:
BDI ={[1 + AC + CF + S + MI)/(1-T-L-G)]-1}100
Sendo:
AC: rateio do custo do escritório e administração central entre as obras. Esse índice varia de 7-15% para empresas grandes e de 10-20% para empresas pequenas;
CF: é o custo financeiro que ocorre principalmente em razão das condições de medições e pagamentos, e também o fluxo de caixa e desembolso financeiro necessário para o andamento do projeto. Nesse custo, é previsto qual seria o rendimento se o valor empregado na obra estivesse rendendo em um outro investimento no mercado, como um CDB;
S: seguro básico da obra, sendo o valor uma % sobre o custo do empreendimento;
MI: é a margem de incerteza e representa custos com imprevistos não cobertos pelo seguro contratado para a obra. Como uma modificação no projeto. Só é adotado pelos contratantes e varia de 5-10%;
T: Tributos. São todos os tributos que incidem no projeto. Tanto municipais (ISS), estaduais (ICMS) e federais (COFINS, PIS, IRPJ, CSLL E INSS);
G: São as garantias, e referem-se ao custo para cumprir o contrato como previsto. Essa garantia pode ser oferecida por caução, seguro garantia, fiança bancária ou títulos financeiros;
L: É o percentual de Lucro previsto para o empreendimento. Cada empresa pode adotar esse percentual da maneira que lhe melhor couber, mas no geral esse valor é determinado pelo mercado, pois é necessário estabelecer uma margem que gere uma maior competição para o negócio.
Quer fazer esse cálculo de forma rápida? A uBeton desenvolveu uma planilha gratuita para você que pode ser baixada clicando aqui. Com ela o cálculo fica muito mais prático.
Quanto é o BDI de uma obra?
Cada obra terá um BDI específico para ela, pois o índice depende de diversas variáveis que são únicas para cada empreendimento. Para a definição exata, é importante que o engenheiro de orçamentos faça uma análise criteriosa de cada obra e defina qual é o melhor valor para ser adotado.
Qual a importância do BDI?
Assim como em qualquer negócio, o propósito para um empreendimento é que ele gere um lucro para o incorporador/construtor. Para se obter o lucro, o valor de venda do imóvel tem que ser o adequado para cobrir todos os custos diretos e indiretos e ainda gerar lucro para o empreendimento. E é por isso que o BDI é importante, pois ele gera justamente quanto deve ser adicionado de valor ao custo do projeto para gerar lucro.
Porém, apenas o cálculo do índice é irrelevante se a empresa não tiver uma gestão de custo e orçamentos detalhados de todas as etapas do seu projeto. Um planejamento inadequado, vai gerar um levantamento de custos incorretos e consequentemente o BDI também será incorreto.
Uma dificuldade no planejamento de custos é o custo da ineficiência. Quanto mais ineficiente for a empresa, mais pesados serão os custos no processo construtivos e consequentemente maior tem que ser o % sobre o valor da construção para se obter o preço de venda. Isso pode fazer com que o preço do imóvel fique fora do praticado no mercado e assim não tenha venda.
Ou seja, o BDI vai ajudar a mensurar o quão pesados são os custos indiretos nos projetos da empresa e pode evidenciar as ineficiências e potenciais pontos de melhoria. A redução dos custos indiretos pode ocorrer de várias formas, mas o primeiro passo é o mapeamento de todos os processos (construtivos e administrativos) e a identificação de gargalos e ineficiências.
Para ver algumas dicas de como reduzir os custos indiretos, veja esse outro artigo do nosso blog.
Espero que tenham gostado desse texto e que a planilha que disponibilizamos te ajude no controle e cálculo de BDI dos seus projetos. Abraço!
Autor:
Fernando Casavechia Teixeira
Especialista em Lean Manufacturing pela PUCPR
Diretor Comercial na Ubeton